В 2026 году правила предоставления льготной ипотеки претерпели изменения, большинство из которых направлено на ужесточение условий. Некоторые новшества были предсказуемы, в то время как другие стали известны лишь в последние месяцы. Тем не менее, программы ипотеки с государственной поддержкой продолжают оставаться основным инструментом для приобретения жилья, о чем свидетельствует анализ экспертами проекта «Мои финансы». Рассмотрим ключевые изменения и их влияние на покупательский спрос на жилую недвижимость.
Господдержка ипотеки: по-прежнему у руля
Программы ипотеки с государственной поддержкой сохраняют за собой более 80% всех сделок на рынке. В прошлом, 2025 году, общий объем выданных ипотечных кредитов составил 4,1 трлн рублей, и, что важно, 3,3 трлн рублей пришлись на льготные программы. В условиях высоких ставок рыночная ипотека все чаще оказывается в тени, а интерес потребителей сосредоточен на субсидируемых вариантах.
Новая эпоха «Семейной» ипотеки
Ключевой программой остается «Семейная» ипотека. На нее могут рассчитывать различные категории семей, включая неполные, а также семьи с детьми до шести лет, детьми-инвалидами до 18 лет и многодетные семьи. Базовые условия программы, такие как ставка от 6% годовых, срок до 30 лет и первоначальный взнос от 20%, остаются в силе, но с 1 февраля 2026 года вводятся важные изменения.
- Принцип «одна семья — одна льготная ипотека», что запрещает оформление нескольких кредитов на одно семейное хозяйство.
- Исключение так называемых донорских ипотек, когда в сделку вовлекались посторонние с детьми, не планирующие брать кредит.
Требования и перспективы рынка
С принятием новых условий важно отметить, что они не действуют ретроактивно — все предыдущие кредиты сохраняют свои условия. В то же время заемщики, оформившие комбинированные кредиты, получили возможность рефинансировать рыночную часть бесконечно, сохраняя льготную часть. Потенциально обсуждаются и новые изменения, такие как дифференцированные ставки для семей в зависимости от количества детей, однако эти инициативы пока находятся на стадии обсуждения.
Среди других программ остаются Дальневосточная и Арктическая ипотеки, сельская ипотека и военная ипотека, каждая из которых предлагает уникальные условия для конкретных групп населения.
На фоне всех изменений, доля рыночной ипотеки продолжает оставаться минимальной, что обуславливает высокие платежи и необходимость тщательной оценки финансовых рисков для потенциальных покупателей.
